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Finanzierungsvarianten

Nachstehend eine Übersicht über die gängigsten Finanzierungsvarianten, natürlich können die einzelnen Formen auch kombiniert werden.

  • Annuitätendarlehen
  • Konstanddarlehen
  • Forwarddarlehen
  • Darlehen mit Tilgungsaussetzung (Fonds, Lebensversicherung, Bausparen)
  • Cap- Darlehen
  • Variable Darlehen
  • KfW- Darlehen
  • Ratendarlehen

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist das klassische Bankendarlehen. Bei Vertragsabschluss wird für die Zeit der Zinsbindung eine gleichbleibende Rate vereinbart, die sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammensetzt. Es wird ein anfänglicher Tilgungssatz festgelegt, der sich durch die mit jeder Rate sinkende Restschuld (und einem dadurch auch sinkenden Zinsanteil der Annuität) kontinuierlich erhöht.

Es ist zu beachten, dass die Tilgungsdauer des Darlehens nicht nur vom Tilgungssatz, sondern auch vom Zinssatz abhängig ist. Je höher der Zinssatz, desto größer auch der Effekt der Erhöhung der Tilgungsqoute durch den sinkenden Zinsanteil. Das heißt: Bei gleichem anfänglichen Tilgungssatz ist ein Darlehen umso schneller getilgt, je höher der Zinssatz ist.

Die folgende Tabelle gibt einen ersten Überblick über die Tilgungsdauer (in Jahren) bei unterschiedlichen Zins- und Tilgungssätzen (für Ihr konkretes Darlehen fragen Sie bitte die Experten).
Tilgungssatz

Tabelle Tilgungssatz

b. Endfälliges Darlehen

Beim endfälligen Darlehen werden über eine vereinbarte Laufzeit nur Zinsen gezahlt. Am Ende wird das Darlehen dann in einer Summe zurückgezahlt. In der Regel fordern die Banken einen Nachweis über die Ansparung der Darlehenssumme (als Tilgungsersatz). Diese Ansparung kann z.B. durch eine Lebens- oder Rentenversicherung, einen Fondssparplan oder einen Bausparvertrag erfolgen.

Im Vergleich zum Annuitätendarlehen sind 3 Effekte zu beachten.

  1. Durch die ausbleibende laufende Tilgung sinkt die Zinsrate nicht, und man zahlt so mehr Zinsen als beim Annuitätendarlehen.
  2. Die laufende Ansparung der Tilgung wird verzinst, so dass die Summe der Tilgungsleistungen kleiner ist als bei einem Annuitätendarlehen.
  3. Zinsänderungen nach Ablauf der Zinsfestschreibungszeit haben aufgrund der ungleichen Restschuldverläufe unterschiedliche Auswirkungen.

Durch die konstant bleibende Zinszahlung wird dieses Modell aus steuerlichen Gründen gerade bei vermieteten Immobilien gewählt.
Die folgende Tabelle gibt einen ersten Überblick über die Anspardauer (in Jahren) bei unterschiedlichen Verzinsungen der Ansparraten (für Ihr konkretes Darlehen fragen Sie bitte die Experten).

Tabelle Ansparrate

c. Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen gibt es in zwei Variationen.

  1. Reines BauspardarlehenBeim reinen Bauspardarlehen werden in der Sparphase nur Einzahlungen geleistet und verzinst. Nach dem Erreichen einer festgelegten Guthabensumme und einer bestimmten Wartezeit ergibt sich ein Anspruch auf ein Bauspardarlehen zu einem festgelegten Zinssatz. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass sowohl der Guthabenzins in der Ansparphase als auch der Darlehenszins in der Darlehensphase unter dem jeweiligen Marktzinsniveau liegen. Die „verschachtelte“ Struktur und zum Teil erhebliche Gebühren erfordern die Analyse und Erklärung eines unabhängigen Fachmanns, um die Vor- und Nachteile entsprechend der eigenen Interessen abzuwägen zu können.
       
  2. Voraus-Bauspardarlehen
    Bei dieser Variante wird die Ansparphase durch ein Vorausdarlehen überbrückt. Dadurch stehen die Finanzierungsmittel wie bei einer klassischen Bankenfinanzierung sofort zur Verfügung. Dieses endfällige Vorausdarlehen wird dann bei planmäßigem Verlauf durch das Bauspardarlehen getilgt. Die monatlichen Raten sind bis zur vollständigen Tilgung fest. Durch die Erweiterung der „Verschachtelung“ um eine weitere Komponente wird der Analyse- und Erklärungsbedarf jedoch noch einmal erhöht.

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